双双封顶摇号！广州史诗级土拍火到变形！
发布时间：2023-09-08 17:07:33
来源：楼市前线
如果说，昨天多家银行先后官宣存量房贷利率调整细则让买房人嗨起来，那么今天的土拍应该更让市场荷尔蒙飙升。
今天两位主角，虽然综合条件不同，但最终都被争抢到摇号，总价达138.69亿元，绝非阿猫阿狗级别的地块，堪称史诗级土拍。
【资料图】
一是上涌果树公园北侧地块（下称“上涌地块”），虽然起拍总价超111亿海珠最贵，但其中心区C位TOD的优势，仍吸引16组重量级大咖，把价格推到了127.8973亿的巅峰，折合楼面地价52192元/㎡（扣除配建），足以跻身广州宅地楼面价TOP 4。
二是番禺大石新光快速西侧地块（下称“新光西地块”），有江景，且封顶总价才10.7964亿，折算楼面地价才22584元/㎡，对比不远处24082元/㎡的迎宾路摇号地块，湿湿碎啦。
anyway，都说土地市场是楼市的晴雨表，热到变形的土拍对楼市信心多少都有提振作用。
超1小时拉锯
海珠、番禺宅地138亿封顶
早在地块正式网上竞价之前，KK就收到风，参拍上涌地块的房企为清一色国家队，当中不乏越秀、珠实、保利、中海、华润、招商、华发、广州地铁、中建四局、中铁建等身影。
尤其是像珠实、越秀、广州地铁这些广州市属国企，已经是广州土拍的常客了，它们对广州楼市的信心可见一斑。
今早8:30起，地块开始接受报价。刚开闸仅2秒，1号牌的珠实就先报价为敬，在“抱得美地归”这件事上，珠实可是一马当先，毫不含糊。
△上涌地块报价纪录
到下午3点正式开拍前，上涌地块已提前录得16次报价，16组房企全部都有出价，可见各路大咖对地块的志在必得。
到了3点，又是刚过2秒！1号牌的珠实再次报价，紧追不舍的“野心”可是完全没有减退。
其后252号招商、668号中海、888号保利、866号越秀等加入拉锯站，让此次土拍大戏进入白热化的争夺中。
△上涌地块竞价纪录
值得一提的是，由于地块的起拍总价高（超111亿），而增价阶梯仅2000万，与127.8973亿的封顶价之间，还有漫长的拉锯过程。
所以在开启限时竞价整整1个钟后，各路企业依然活跃报价，可见个个都实力不俗。
△上涌地块竞价纪录
直到各大咖互撕71分钟后，1号牌的珠实报出全长第85轮价格，终于将地块送进摇号池。
另一边的番禺新光西地块，热度同样不容小觑，共有12组企业参拍。
3点正式竞价前已有10轮报价，正式竞价后各路房企也各不相让，曾多次在1分钟内录得多个报价，厮杀激烈程度毫不逊色。
△新光西地块竞价纪录
最终，仅仅经过11分钟，新光西地块在第30轮报价后正式到达封顶价，旋即进入摇号阶段。
上涌地块
市中心巨无霸TOD
地块的火热，可以说是意料之内，情理之中。
一是因为地块总价高，要有一定实力的房企才敢报名；二是地块综合素质很“靓仔”，只要有实力的企业都想将其收入囊中。
△地块区位示意，出让范围与实际略有出入
具体看，它位于新滘西路以北、广州大道南以西、逸景路以南，说白了就是海珠区府斜对面。
更亮眼的是，地块不仅本身是地铁11号线上涌公园站（在建，拟更名上涌站）上盖，在西北侧300米左右还有逸景路站（在建），妥妥的双地铁TOD。
△地块航拍 @楼市前线 摄
地块总用地面积约177193㎡，总建面约363744㎡，容积率3.0，包含居住、商业/商务设施、服务设施用途，算得上是市中心巨无霸综合体项目了。
在出让地块范围的西侧，还预留了中小学用地，将打造18班小学+72班完全中学，据称将由政府引进中大附中办学（以最终官宣为准），顺利落地的话是一大利好。
△本次出让范围未包含中小学用地
而且，地块现状以农林用地为主，南面隔新滘西路还有上涌果树公园（中山大学上涌湿地生态科学园），这生态条件放在市中心，简直赢麻了。
不仅如此，地块周边还有“城市绿肺”海珠湿地公园，都是潜在的加分项。
△海珠湿地公园
除了地块生态素质以及未来规划可圈可点，周边齐全的生活配套也是吸引人的一大“杀手锏”。
华海双语学校（原华附海珠双语学校）、六中珠江中学、海珠万达、合生新天地等都在步行范围内，周边还有大型住宅小区逸景翠园，烟火气相当到位。
△周边部分配套
所以说，像上涌地块这样的一块市中心靓地，房企们争抢，潜在的买家同样看好。
一是地块临近中大、客村商圈，附近有大量布匹市场、二手车市场等，有一定量的地缘客；加上周边多是逸景翠园、叠彩园等旧小区，有改善置换需求。
二是周边一手供应不多，3公里左右范围的保利四季和颂、广州地铁珑璟台、保利湖光悦色等都是小体量楼盘或余货不多，价格大致在9万-10万/㎡。
△保利湖光悦色
综合市场情况，未来上涌地块转化项目能不能卖出高价呢？
应该不难，你看地块还有一张王牌，即计容建面计算新规，做好高赠送产品，分分钟卷S对手。
产品做得好，撕葱都跟你跑。
新光西地块
龙湖新对手来了
番禺新光快速西侧地块的火热，可以说是意料之中。
还记得4月火到摇号的迎宾路地块么？和新光西地块同在大石板块朝阳东路，两者相距不到1公里，而迎宾路地块封顶地价24082元/㎡，新光西地块为22584元/㎡。
相比之下，新光西地块离地铁大石站更近一些，望江景观面更广阔。当然，它距离快速路只有100+米，有点近。
地块占地仅18865.56㎡，计容建面47806㎡，体量较小，内部除了6班幼儿园等少量公服设施之外，无法做更多配套。
好在，周边富丽小学、富丽中学、建华汇商业中心等配套都是现成的，并且在步行范围内。
至于附近的竞品，主要有两个，一个是佛系卖房的“老妖盘”上馨华府，约4.3万/㎡；另一个是迎宾路摇号地转化的龙湖御湖境，昨天掐点爆出首开均价4.7万-5万/㎡。
作为大万博的新晋红盘，龙湖御湖境的一举一动都备受市场关注。
楼盘上个月已开放售楼部、样板间，将推出建面约115-125-143-190㎡产品，计划9月开盘。
△龙湖御湖境示范区实景
按照最新爆出的价格，预计总价区间在550万-1000万左右，最终成交价对于板块将有指标意义，也值得新光西项目参考。
而未来的新光西地块项目，要么凭借江景优势打造改善产品，和龙湖正面刚；要么和龙湖产品错位，主打刚需或刚改户型，互不分流彼此客群。
△龙湖御湖境样板间
无论如何，后续大石板块的流量，基本上都躲不过这两个楼盘了。
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